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Esempio di risposta alle domande più frequenti

Nel mio condominio abbiamo la necessità di rivedere le quote millesimali: in base a quali criteri devono essere fatti i calcoli?

Le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell'intero edificio, fatto uguale a 1000 (da qui il nome).
Gli articoli 1118 e 1123 del codice civile, disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell'onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare). Le disposizioni di attuazione del codice civile (art. 68) prevedono che esso debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento.
La tabella millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese.
L'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile dispone che le tabelle possano venire modificate ricorrendo una di queste due condizioni:

quando risulta che siano conseguenza di un errore

quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Le Tabelle Millesimali sono un allegato del regolamento e ne rappresentano lo strumento attuativo più importante. Da esse dipende la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie ma soprattutto le maggioranze assembleari. Le Tabelle Millesimali devono essere redatte da un tecnico (Ingegnere, perito edile, geometra, architetto) che ha le competenze tecniche in quanto si dovrà sempre procedere alle operazioni materiali, quali le misurazioni di tutte le unità immobiliari, e poi alla successiva elaborazione tecnica con redazione delle tabelle vere e proprie ed un elaborato descrittivo cosiddetto Relazione qualitativa e quantitativa del Condominio.
La metodologia per la redazione, ad esempio delle Tabelle Millesimali Generali (che esprimono le quote sulla proprietà comune) sono stabilite dalla superficie reale o volume delle varie unità immobiliari (appartamenti, negozi, sottotetti, ecc.) adattate con particolari coefficienti, che tengono conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche di tutti i vani, calcolando così la superficie virtuale o volume virtuale. Ad esempio, i coefficienti più usati sono coefficiente di destinazione, di esposizione, di illuminazione, ecc., ma essi sono arbitrari e dipendono dalla sensibilità del tecnico. La somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari viene rapportata a mille e con semplice procedimento aritmetico (facendo una proporzione) si giunge alla compilazione della tabella millesimale. Le tabelle non possono tenere conto del valore locativo dell'immobile, per legge, ma tengono conto, per lo più, delle superfici, ai quali valori vengono applicati i coefficienti riduttivi di cui al Decr. Min LL.PP. 12.480/66.